Ricorrere alla mediazione civile per accertare l’usucapione in modo più veloce ed economico
Dal settembre 2013, il nuovo comma 12 bis dell’art. 2643 del codice Civile ha previsto la possibilità di trascrivere in Conservatoria anche il verbale di mediazione che accerta l’usucapione, così consentendo l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale in tempi assai più brevi rispetto a quelli necessari alla definizione di giudizio in Tribunale.
Usucapione: cos’è e quali sono i suoi presupposti
L’usucapione costituisce un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento. In particolare, un soggetto diviene proprietario di un bene in virtù del possesso incontestato, esercitato per un determinato periodo di tempo in modo ininterrotto e pacifico, senza imporsi con violenza al proprietario originario.
L’art. 1158 c.c. dispone che “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.”. I tempi di maturazione dell’usucapione variano in ragione del bene da usucapire (bene immobile, mobile o mobile registrato) e del tipo stesso di usucapione (ordinaria o abbreviata). E così saranno 20 anni per gli immobili e 10 anni per i mobili nel caso di usucapione ordinaria. 10 anni per gli immobili e 3 anni per i beni mobili registrati per l’usucapione abbreviata, con gli ulteriori requisiti della buona fede nell’acquisto del possesso, dell’esistenza di un titolo e della trascrizione dello stesso.
Usucapione in mediazione: il procedimento
Fino al 2013, l’unica strada da percorrere per accertare l’usucapione di un bene era quella del ricorso in Tribunale: il bene oggetto dell’usucapione poteva essere trascritto in Conservatoria solo a seguito di una sentenza. Il Decreto del fare (d.l. n. 69/2013 convertito nella L. 98/2013) ha modificato l’art. 2643 del codice civile, introducendo al c. 12-bis la possibilità di accertare l’usucapione di un bene svolgendo una procedura di mediazione civile innanzi ad un Organismo a ciò preposto, per poi trascrivere l’accordo in questa sede raggiunto.
Fermo restando che l’usucapione rientra tra le materie per le quali il legislatore ha previsto l’obbligatorietà della mediazione (art. 5, co. 1 – bis, D.lgs 28/2010), a seguito della modifica dell’art. 2643 c.c., le parti di una mediazione avente ad oggetto l’istanza di usucapione di un bene potranno accordarsi davanti al mediatore, procedendo successivamente alla trascrizione dell’accordo.
Ipotesi molto frequente è la definizione tra co-eredi di quelle divisioni ereditarie rimaste sospese per anni. L’accertamento dei presupposti dell’usucapione potrà avvenire, quindi, direttamente in via negoziale presso l’Organismo di Mediazione, dinanzi ad un mediatore professionista, con l’assistenza di un legale e con le sottoscrizioni delle parti sull’accordo di accertamento autenticate da un Notaio.
La procedura è molto semplice: è sufficiente, infatti, presentare un’istanza di mediazione presso l’Organismo di Mediazione territorialmente competente, fornendo al contempo la documentazione necessaria rispetto al bene che si intende usucapire. Depositata l’istanza, sarà fissata la data dell’incontro di mediazione. L’accordo raggiunto dalle parti coinvolte nella mediazione in merito all’usucapione viene firmato dalle parti stesse e dagli avvocati, che ne attestano la conformità alle norme imperative e all’ordine pubblico. Il verbale di conciliazione così redatto, tramite il quale si riconosce l’intervenuta usucapione, è soggetto a trascrizione. Un notaio, pertanto, dovrà autenticare le firme per poter trascrivere l’atto ai sensi dell’art. 2643 (c. 12-bis) del Codice civile.
I vantaggi dell’usucapione in mediazione
La mediazione, quindi, rappresenta ad oggi lo strumento più efficace, veloce ed economico per accertare l’usucapione del diritto di proprietà o di altro diritto reale. Rispetto al tradizionale ricorso al Tribunale, infatti, si caratterizza per i tempi più contenuti (il procedimento per legge può durare al massimo tre mesi) e peri suoi costi ben inferiori a quelli di causa, soprattutto in virtù dell’esenzione dall’imposta di registro del verbale di mediazione per valori fino a € 100.000,00.
Considerato che l’imposta di registro per un appartamento è pari al 9% del valore dell’immobile, mentre per un terreno è del 15%, il vantaggio concreto nel ricorrere alla mediazione consiste nell’abbattimento di tali costi.
Inoltre, le spese affrontate per il procedimento di mediazione, in caso di suo esito positivo, danno diritto ad un credito di imposta fino ad € 600,00
I costi dell’usucapione in mediazione
I costi del procedimento di mediazione sono stabiliti dalle tabelle ministeriali e variano in base al valore dell’immobile che si intende usucapire. Per fare un esempio, per un bene dal valore di € 50.000,00, in caso di esito positivo della mediazione la tariffa da corrispondere all’Organismo può variare da € 370,00 ad € 590,00 per ciascuna parte. Tale indennità da diritto ad un credito di imposta di pari valore.
A tale importo si aggiunge il compenso del Notaio chiamato ad autenticare le firme apposte in calce all’accordo raggiunto. La parcella per tale attività è tuttavia decisamente inferiore rispetto a quella applicata dal professionista per redazione di un atto pubblico (come donazione, compravendita o atto di divisione). Se a ciò si aggiungono i vantaggi fiscali sopra richiamati, il ricorso al procedimento di mediazione diventa uno strumento veloce ed economico per risolvere le questioni pendenti.
L’assistenza di un avvocato nel procedimento di mediazione
In materia di diritti reali (tra cui rientra l’usucapione), l’assistenza di un avvocato nel procedimento di mediazione è obbligatoria.
Grazie ai rapporti di collaborazione intrecciati su tutto il territorio nazionale con la maggior parte degli Organismi di mediazione accreditati a livello ministeriale, il nostro Studio Legale assiste i propri clienti in ogni fase della mediazione, dalla presentazione della domanda sino all’incontro di definizione del procedimento.
Gli Organismi partners sono stati da noi selezionati in base alla professionalità dimostrata nel corso degli anni ed alla rapidità nel definire i procedimenti. Sotto tale aspetto, assume grande rilievo il grado di strutturazione del servizio offerto e, in particolare, la disponibilità del Notaio a recarsi personalmente presso la sede dell’Organismo per l’autenticazione delle firme.
In definitiva, offriamo un servizio di assistenza che copre ogni aspetto del giudizio di mediazione, sino all’ultimo step.